Debatten om hyresmarknaden handlar alltid om att det är för dyrt att hyra och att det gör att människor har svårt att få tag på en första bostad till ett rimligt pris. Man tvingas att köpa en bostad och de unga som inte har råd får ofta bo kvar, längre än önskat, hos föräldrarna.
I Hamiltonpodden utvecklar Stefan Ränk sin syn på bostadspolitiken. Han är koncernchef för Einar Mattsson AB, ett familjeföretag som är verksamt i Stockholmsregionen sedan 90 år. De har ett stort antal hyresfastigheter men förvaltar också andras fastigheter.
Stefan skrev nyligen en debattartikel i Altinget. Jag återger den i dess helhet här. Men lyssna också på vårt samtal i Hamiltonpodden.
/
Dagens hyresreglering har skapat en marknad som hämmar byggandet, försämrar rörligheten och stänger ute dem med störst behov. Ett system med friare hyror kan förena trygghet och rörlighet och göra hyresrätten tillgänglig för fler, skriver Stefan Ränk, vd Einar Mattsson
I Altinget lyfter Cathrine Holgersson en viktig diskussion om tryggheten på den svenska hyresmarknaden. Hyresrätten har möjlighet att spela en central roll men behöver både värnas och utvecklas. Men dagens reglering ger motsatt effekt. Växande köer, låg nyproduktion och bristande rörlighet visar att systemet behöver reformeras – inte för att överge tryggheten utan för att återupprätta den.
Systemfel på hyresmarknaden
Ett tydligt exempel är Stockholm, där hyresmarknaden är minst tillgänglig för dem med störst behov. Enligt Stockholms Handelskammares analys av Bostadsförmedlingens data har den genomsnittliga åldern för nya hyresgäster stigit till nära 50 år i innerstaden och över 40 år i förorterna. För unga, nyinflyttade och familjer vars livssituation förändras återstår andrahandsmarknaden, där hyrorna i genomsnitt ligger omkring 60 procent över förstahandshyrorna – och i centrala lägen upp till 150 procent högre.
Detta är inte en tillfällig obalans, utan ett systemfel. Hyresregleringen gör hyrorna för låga i attraktiva lägen och för höga i mindre attraktiva områden. Det är tvärtemot syftet med hyresrätten som ett flexibelt och tryggt alternativ när livet förändras, inte ett boende för dem som kan planera tio år framåt.
Produktivitetskommissionen (SOU 2025:96) beskriver hur regleringen leder till lägre ekonomisk tillväxt: bostadsbeståndet används dåligt, rörligheten på arbetsmarknaden minskar och nyproduktionen hämmas.
Svarthandel och köer
Målet för bostadspolitiken borde vara självklart: en bostadsmarknad där den som arbetar kan efterfråga en bostad utifrån sin ekonomi, och där den som saknar arbete får stöd av det allmänna.
På en fungerande hyresmarknad kan människor snabbt och tryggt anpassa sitt boende efter livssituation, behov och betalningsvilja. Fastighetsägare utvecklar då bostäder där människor faktiskt vill bo – och möter minskad efterfrågan genom att sänka hyror.
Hyresregleringen gör hyrorna för låga i attraktiva lägen och för höga i mindre attraktiva områden.
På en fungerande marknad konkurrerar fastighetsägare om hyresgäster – inte tvärtom. Hyresrätten blir den tillgängligaste delen av bostadsmarknaden. I dag blir köer, bytesmarknader och svarthandel priset för en reglering som hindrar rörlighet. Ett system som skapar fler alternativ och ökad rörlighet stärker tryggheten.
Gör som Finland
Hyresrätten har en viktig fördel jämfört med det ägda boendet: fastighetsägaren bär den ekonomiska risken, inte hyresgästen. I många livssituationer – under studier, familjebildning, separationer eller tillfälliga arbeten – är det en avgörande trygghet. Men det alternativet är i dag inte tillgängligt för många, eftersom hyrorna inte styrs av efterfrågan utan av reglering.
Att hålla fast vid den nuvarande modellen gynnar varken hyresgäster, tillväxt eller samhällsekonomin. Sverige bör inspireras av Finland, som har reformerat sin hyresmarknad stegvis och på ett ansvarsfullt sätt. Ett första steg här hemma bör vara att genomföra den färdiga utredningen om fri hyressättning i nyproduktion. Men reformarbetet får inte stanna där. Som Produktivitetskommissionen föreslår behöver även det befintliga beståndet moderniseras, till exempel genom att låta hyresvärd och hyresgäst komma överens om hyran när en lägenhet blir ledig.
Precis som på andra marknader skulle det skapa incitament för bättre utbud, öka rörligheten och på sikt göra fler bostäder tillgängliga – och stärka både tryggheten och tillväxten.